मुंबई, 2 नवंबर। जेएलएल इंडिया (JLL India) की नई रिपोर्ट के अनुसार, भारतीय रियल एस्टेट बाजार अब मूल्य निर्माण के नए दौर में प्रवेश कर रहा है। निवेशक अब डबल डिजिट रिटर्न के लिए कैप रेट कंप्रेशन के बजाय नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) ग्रोथ और रणनीतिक एसेट चयन पर ध्यान दे रहे हैं। रिपोर्ट ‘ए डिकेड ऑफ चेंज: द इंस्टिट्यूशनलाइजेशन ऑफ कमर्शियल रियल एस्टेट इन इंडिया’ में बताया गया है कि मजबूत बाजार आधार और महत्वपूर्ण नियामकीय बदलावों के चलते यह सेक्टर संस्थागत परिपक्वता की ओर बढ़ रहा है।
जेएलएल ने कहा कि भले ही कैप रेट ऐतिहासिक निचले स्तर पर पहुंच गई हैं और प्रॉपर्टी कैप रेट तथा सरकारी बॉन्ड यील्ड के बीच मार्जिन रिकॉर्ड स्तर तक सिमट गया है, फिर भी बाजार में पांच साल के निवेश चक्र के लिए डबल डिजिट अनलेवर्ड इंटरनल रेट ऑफ रिटर्न (IRR) के मजबूत मौके मौजूद हैं। 2014 से अब तक भारतीय रियल एस्टेट में लगभग 78 अरब डॉलर का संस्थागत पूंजी निवेश हुआ है, जिसमें ऑफिस एसेट्स की हिस्सेदारी 46 प्रतिशत रही है।
कैप रेट कंप्रेशन और सेक्टर ट्रेंड
2016 से 2026 की तीसरी तिमाही तक ऑफिस कैप रेट 270 बेसिस प्वाइंट, रिटेल 320 बेसिस प्वाइंट और वेयरहाउसिंग 250 बेसिस प्वाइंट तक कंप्रेस हुई हैं। जेएलएल के अनुसार, यह ट्रेंड भारतीय बाजार को वैश्विक स्तर पर मान्यता प्राप्त, संस्थागत ग्रेड गंतव्य बनाता है।
लता पिल्लै, सीनियर मैनेजिंग डायरेक्टर एवं हेड ऑफ कैपिटल मार्केट्स, इंडिया, जेएलएल ने कहा, “भारतीय रियल एस्टेट बाजार एक निर्णायक मोड़ पर है, जहां अब व्यापक रेटिंग से आगे बढ़कर दीर्घकालिक मूल्य निर्माण पर फोकस होगा। अगला चरण इनकम ग्रोथ द्वारा संचालित मूल्य निर्माण का होगा, न कि केवल कैप रेट मूवमेंट का।”
ऑफिस, रिटेल और वेयरहाउसिंग में अवसर
ऑफिस सेक्टर में फिलहाल निवेशकों के लिए लगभग 500 मिलियन वर्गफुट प्रीमियम, संस्थागत ग्रेड स्टॉक उपलब्ध है, जबकि 200 मिलियन वर्गफुट नॉन-प्रीमियम स्टॉक वैल्यू-ऐड स्ट्रैटेजीज के लिए उपयुक्त है। इसके अलावा 241 मिलियन वर्गफुट की पाइपलाइन है, जिसमें 160 मिलियन वर्गफुट प्रीमियम है, जो दीर्घकालिक कोर स्ट्रैटेजीज के लिए बाजार को और गहरा बनाएगी।
रिटेल सेक्टर में 50 मिलियन वर्गफुट प्रीमियम स्टॉक का लगभग 60 प्रतिशत हिस्सा गैर-संस्थागत स्वामित्व में है, जिससे अधिग्रहण के अवसर बनते हैं। 2030 तक 40 मिलियन वर्गफुट की नई सप्लाई आने वाली है, जिसमें 70 प्रतिशत प्रीमियम कैटेगरी में होगी।
वेयरहाउसिंग सेक्टर में 324 मिलियन वर्गफुट की पाइपलाइन है, जिसमें 77 प्रतिशत ग्रेड ए है। 2030 तक भारत के कुल स्टॉक का अनुपात 57/43 से बढ़कर 65/35 (ग्रेड ए/ग्रेड बी) हो जाएगा, जो संस्थागत रुचि को दर्शाता है। महामारी के बाद वेयरहाउसिंग में निवेश 467 प्रतिशत बढ़कर 4.4 अरब डॉलर पहुंच गया है और प्राइवेट इक्विटी डिप्लॉयमेंट में इसका हिस्सा 9.5 प्रतिशत हो गया है।
बाजार की परिपक्वता और निवेश रणनीतियां
भारत का ग्रेड ए ऑफिस स्पेस 2014 के 439 मिलियन वर्गफुट से बढ़कर 2026 की तीसरी तिमाही में 952 मिलियन वर्गफुट हो गया है, जिसमें ग्लोबल कैपेबिलिटी सेंटर्स (GCCs) की मांग प्रमुख रही है। पिछले एक दशक में ऑफिस लीजिंग का 40 प्रतिशत से अधिक हिस्सा इन्हीं के कारण हुआ। ऑफिस रेंटल यील्ड और 10 वर्षीय बॉन्ड यील्ड के बीच कम होता अंतर निवेशकों के आत्मविश्वास और बाजार की परिपक्वता को दर्शाता है।
जेएलएल ने कहा कि जैसे-जैसे प्रॉपर्टी कैप रेट और सरकारी बॉन्ड यील्ड करीब आ रही हैं, निवेशकों की रिटर्न अब एनओआई कंपाउंडिंग और एसेट चयन पर निर्भर करेगी। कोर वेयरहाउसिंग और प्रीमियम रिटेल कैप रेट 7 प्रतिशत के करीब जा सकती हैं, जबकि प्रीमियम ऑफिस कैप रेट 8 प्रतिशत से नीचे रहने की संभावना है।
आउटलुक और पूंजी निवेश
जेएलएल ने बताया कि आरईआईटी और इनविट एक्जिट रूट मजबूत हो रहे हैं, जिससे लिक्विडिटी बढ़ रही है और पूंजी पहले ही कमिट की जा सकती है। रिपोर्ट में निवेशकों को सलाह दी गई है कि वे एक जैसी रणनीति अपनाने के बजाय सही एसेट, शहर और साइकिल स्टेज के अनुसार रणनीति बनाएं। बाजार में पूंजी निवेश के लिए कोर संस्थागत एसेट्स से लेकर वैल्यू-ऐड रीपोजिशनिंग और अवसरवादी विकास तक स्पष्ट रास्ते उपलब्ध हैं।
जेएलएल इंडिया, वैश्विक रियल एस्टेट सर्विसेज फर्म जेएलएल का भारतीय अंग है, जो कमर्शियल प्रॉपर्टी सेगमेंट में सलाह, निवेश और प्रबंधन सेवाएं देती है।
— कारोबार समाचार ब्यूरो
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