· अहमदाबाद, कोलकाता और पुणे 2023 में सबसे किफायती आवासीय बाजार हैं
मुंबई: नाइट फ्रैंक इंडिया के मालिकाना अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स के अनुसार, 2022 में सामर्थ्य में संक्षिप्त गिरावट के बाद 2023 में परिवारों के लिए आय अनुपात में ईएमआई (समान मासिक किस्त) में सुधार हुआ है। 2019 के महामारी-पूर्व के वर्ष के बाद से सभी शहरों में भी काफी सुधार हुआ है। मुद्रास्फीति में अपेक्षित नरमी और ब्याज दरों में अनुमानित गिरावट से 2024 में घर खरीदने की क्षमता में और सुधार होना चाहिए।
अहमदाबाद 21% के अफोर्डेबिलिटी अनुपात के साथ देश में सबसे किफायती आवास बाजार बना हुआ है, जिसका अर्थ है कि औसतन अहमदाबाद में एक परिवार को आवास ऋण के लिए ईएमआई का भुगतान करने के लिए अपनी घरेलू आय का 21% खर्च करने की आवश्यकता होती है। 2023 में 24% के साथ अहमदाबाद के बाद पुणे और कोलकाता थे। 2023 में 24% के अनुपात के साथ नाइट फ्रैंक के अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स में कोलकाता दूसरे स्थान पर है। शहर के अनुपात स्तर में 2022 से 1% और 2019 का महामारी-पूर्व वर्ष से 8% का सुधार हुआ है।
मुंबई एकमात्र ऐसा शहर है जो 50% की अफोर्डेबिलिटी सीमा से परे है, यह एक ऐसा स्तर है जिससे अधिक होने पर बैंक शायद ही किसी बंधक को अंडरराइट करते हैं। हालाँकि, शहर के सबसे महंगे आवासीय बाज़ार, मुंबई के अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स में 2% का सुधार देखा गया है, जो 2022 में 53% से बढ़कर 2023 में 51% हो गया है। महामारी से पहले की अवधि के रुझान को देखते हुए, शहर ने 2019 में 67% से अपने अफोर्डेबिलिटी स्तर में 16% का महत्वपूर्ण सुधार देखा है।
हैदराबाद देश का दूसरा सबसे महंगा आवासीय बाजार है। शहर का अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स 2023 और 2022 दोनों वर्षों के लिए 30% पर अपरिवर्तित नहीं रहा है क्योंकि 2023 में घर की कीमतों में 11% की भारी वृद्धि हुई है।
राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (NCR) का अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स 2022 में 29% से सुधरकर 2023 में 27% हो गया है।
बेंगलुरु चौथा सबसे महंगा बाजार है। शहर के अनुपात में 2022 के बाद से 1% और 2019 के महामारी पूर्व के वर्ष से 6% का मामूली सुधार हुआ है।
अफोर्डेबिलिटी मैट्रिक्स
| City | 2010 | 2019 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Mumbai | 93% | 67% | 52% | 53% | 51% |
| Hyderabad | 47% | 34% | 28% | 30% | 30% |
| NCR | 53% | 34% | 28% | 29% | 27% |
| Bengaluru | 48% | 32% | 26% | 27% | 26% |
| Chennai | 51% | 30% | 24% | 27% | 25% |
| Pune | 39% | 29% | 24% | 25% | 24% |
| Kolkata | 45% | 32% | 25% | 25% | 24% |
| Ahmedabad | 46% | 25% | 20% | 22% | 21% |
नोट: (1) ईएमआई/आय अनुपात के रूप में गणना की गई है
(2) शहर-व्यापी औसत सामर्थ्य के आँकड़े उप-बाज़ारों के भीतर या आय स्पेक्ट्रम में आवास लागत में असमानताओं को उजागर नहीं कर सकते हैं। स्रोत: MOSPI, नाइट फ्रैंक रिसर्च
नाइट फ्रैंक इंडिया के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक शिशिर बैजल ने कहा, “वित्त वर्ष 2024-25 में स्थिर जीडीपी वृद्धि और मुद्रास्फीति में नरमी की उम्मीद से अफोर्डेबिलिटी बढ़ने की उम्मीद है। इसके अलावा, यदि आरबीआई 2024 के अंत में रेपो दर को कम करने का निर्णय लेता है, जैसा कि व्यापक रूप से अपेक्षित है, जिससे गृह ऋण ब्याज दरों में कमी आएगी, तो 2024 में घरों की अफोर्डेबिलिटी में उल्लेखनीय वृद्धि देखी जा सकती है, जिससे इस क्षेत्र को व्यापक बढ़ावा मिलेगा।
कार्यप्रणाली
नाइट फ्रैंक अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स उस आय के अनुपात को इंगित करता है जो किसी परिवार को किसी विशेष शहर में आवास इकाई की मासिक किस्त (ईएमआई) के लिए आवश्यक होती है। इस प्रकार, एक शहर के लिए 40% के नाइट फ्रैंक अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स स्तर का तात्पर्य है कि, उस शहर के परिवारों को एक इकाई के लिए आवास ऋण की ईएमआई को वित्तपोषित करने के लिए अपनी आय का औसतन 40% खर्च करने की आवश्यकता होती है। 50% से अधिक का ईएमआई/आय अनुपात अप्राप्य माना जाता है क्योंकि यह वह सीमा है जिसके आगे बैंक शायद ही किसी बंधक को अंडरराइट करते हैं।
मान्यताओं
· ईएमआई, आवास इकाई का आकार और कीमत/ वर्ग फुट शहर-स्तरीय औसत का प्रतिनिधित्व करते हैं।
· ऋण अवधि – 20 वर्ष
· मूल्य पर ऋण – 80%
· गृह ऋण ब्याज दर – 40 bps स्प्रेड के साथ सभी अनुसूचित वाणिज्यिक बैंकों का औसत MCLR
· आवास इकाई का क्षेत्रफल: प्रत्येक शहर के लिए घर का आकार वर्षों से तय होता है, लेकिन प्रत्येक शहर के लिए औसत आकार की प्राथमिकता को ध्यान में रखते हुए अलग-अलग शहरों में अलग-अलग होता है।
· आवास मूल्य: उस शहर के लिए औसत आवास मूल्य।